L’urbanisme est le principal frein au développement de l’hébergement insolite en France. Alors que la  loi « Engagement et proximité » permet aux maires d’infliger une amende de 500€ par jour aux personnes ayant des constructions sans autorisation, et que le « Zéro Artificialisation Nette » va bientôt interdire toute nouvelle construction sans destruction équivalente auparavant, nous allons vous expliquer dans cet article pourquoi la réglementation en urbanisme est devenue si compliquée pour les projets d’hébergements insolites et pourquoi vous avez souvent beaucoup de mal à trouver un terrain. Nous commencerons par les bases de l’urbanisme en France puis par séparer le vrai du faux dans tout ce que vous pouvez lire sur le web. 

Plan: 

1. Les bases de l’urbanisme en France

a) Le Règlement National d’Urbanisme et les Plans Locaux d’Urbanisme

b) Les demandes obligatoires

c) Les différents zonages souvent rencontrés 

2. Le vrai du faux (surtout très faux)

a) Pas besoin de permis de construire ?

b) Pas besoin d’un terrain constructible ?

c) Rendre un hébergement mobile pour sortir de la loi?

Chez Hôtes-Insolites nous pensons que l’urbanisme est le principal frein au développement de l’hébergement insolite, et nous cherchons des solutions pour faciliter son implantation, mais nous rappelons aussi que l’ensemble des démarches d’urbanisme ont pour rôle de protéger l’aménagement paysager qui est, dans le tourisme en général et dans l’hébergement insolite en particulier, notre plus grande richesse. Leur deuxième rôle est de protéger l’environnement au sens biodiversité, donc dans un soucis de tourisme responsable, il est évident qu’il ne faut pas contourner la loi. Enfin, pour des questions d’assurance, la question ne se pose pas vraiment…

Beaucoup de personnes nous écrivent pour nous décrire leur situation en nous demandant si leur projet est réalisable: sachez que la réponse à cette question n’existe pas, tout dépend du maire, de votre projet (plus ou moins d’hébergement, réseaux ou autonomie,…), du conseil municipal, de la communauté de commune, de la parcelle elle-même (niveau de protection plus ou moins stricte), du département ou vous êtes (plus compliqué dans certains) et de vous, exactement dans cette ordre là. C’est vous qui allez devoir faire la démarche pour expliquer au maire comment faire (il n’en a souvent aucune idée) après l’avoir bien sûr convaincu du sérieux de votre projet. Vous allez devoir Rendre constructible votre terrain pour votre projet, et vous ne trouverez pas la réponse à vos questions sur internet, ni nulle part ailleurs! (« Oui vas-y, mon cousin l’a fait » ou bien « Non, impossible, mon maire n’a rien voulu entendre! » – rien ne vous concerne!) 

Les bases de l’urbanisme en France

• Le Règlement National d’Urbanisme et les Plans Locaux d’Urbanisme

Tant qu’il n’y a pas un document plus « local », en France c’est le Règlement National d’Urbanisme qui s’applique. Or en 2014 et en 2015, deux grands principes sont venus, sans qu’ils soient prévus pour nos hébergements insolites, contrer les possibilités que nous avions d’avoir de beaux terrains isolés et loin du bruit. Il s’agit de la « fin du mitage des constructions », soit le fait de ne plus pouvoir construire en dehors des villes et villages, et de la « continuité des bâtiments existants », c’est-à-dire qu’on ne peut plus construire que des extensions.

 

Fort heureusement, les communes avaient (normalement) obligation de faire un Plan Local d’Urbanisme pour 2020 (ou PLUI pour Intercommunautaire, ou bien encore PLUIH pour Habitat). Celui-ci va déterminer des zones sur la commune (voir plus bas), avec une réglementation précise pour chaque zone. Le PLU peut d’ailleurs décider que le RNU s’applique (donc il tient en une ligne), mais c’est rare !

• Les demandes d’urbanisme en hébergement insolite

Ce terme n’est pas officiel, nous entendons les 3 démarches possibles : Déclaration Préalable, Permis d’Aménager et Permis de construire. Ici il y a 2 choses très importantes que vous ne savez peut-être pas : tout d’abord ces 3 demandes peuvent être refusées, même la Déclaration Préalable. De plus ces 3 demandes sont regroupées sous 2 documents uniquement, c’est-à-dire qu’il y a un seul et même CERFA pour demander un Permis de Construire ou bien un Permis d’Aménager, et que le délai d’instruction est de 3 mois pour les 2. 

• Les différents zonages

Dans son Plan Local d’Urbanisme, votre commune peut utiliser les termes qu’elle souhaite. On retrouve cependant souvent des noms de zones similaires : ZA pour Agricole, ZN pour Naturelle (forestière), ZAU pour A Urbaniser, ZL pour Loisir (souvent des terrains qui accueillent du public). Au sein de ces zones, la réglementation est également propre à chaque commune, c’est-à-dire que les ZA dans une commune peuvent autoriser certaines constructions tandis que 10 kilomètres plus loin ce n’est pas possible. Les détails de cette réglementation sont très précis (exemple : volets bleus autorisés mais rouges non).

Le vrai du faux

L’information donnée ici concerne les hébergements insolites générant une activité professionnelle. Les hébergements insolites temporaires (exemple en activité complémentaire) ou encore l’habitat léger permanent sont parfois à appréhender différemment. Ici vous souhaitez accueillir des touristes, vous dépendez donc du code du tourisme en même temps que celui de l’urbanisme.

• Le permis de construire

Oui, c’est vrai, il n’y a pas toujours à faire une demande de Permis de Construire pour des hébergements insolites.  Ce que certains ne vous disent pas c’est qu’il y a forcément une autre demande d’urbanisme, et comme nous l’avons vu, un permis d’aménager est presque aussi lourd qu’un permis de construire. De même une déclaration préalable est un document de 15 pages avec des plans de situation, de masse, de coupe,… Et surtout, que celle-ci peut être refusée, notamment si le terrain n’est pas prévu pour vos hébergements! 

• Le terrain non constructible

Tout d’abord si le terme de « terrain non constructible » était officiel, je vous dirais que c’est comme en Français dans le texte, NON constructible, c’est-à-dire qu’on ne peut absolument rien y faire. Ce terme n’ayant rien de légal, il faut garder en tête les zonages vus plus haut : vous ne cherchez pas un « terrain constructible », vous cherchez un terrain dont la réglementation va permettre la construction des hébergements que vous avez en tête. Ce sera peut-être une ZA dans une commune et une ZL dans celle d’à côté. Et souvent, aucune zone de la commune ne sera prévue pour. 

• Rendre un hébergement mobile

Si parfois la loi peut être un peu floue sur certains sujets, ici il n’y a pas de doute : « Toutes les périodes de stationnement, consécutives ou non, sont prises en compte. » (Article R 421-23 du code de l’urbanisme, concerne l’installation de caravanes mais par extension est pris en compte pour toute installation s’en rapprochant).

Pour finir, n’oublions pas que nos hébergements ne rentrent pas dans les cases car les lois ne les ont pas prévus : que ce soit pour l’accessibilité pour tous en 2005, la sécurité incendie en 1999 ou bien votre commune quand elle a écrit son PLU, personne n’avait en tête que ce type d’hébergement connaîtrait un tel développement !

Si vous êtes seulement intéressé par cet article, n’hésitez pas à le partager !

Vous trouver cela complexe ? Sachez qu’il s’agit uniquement de l’introduction de notre module sur l’urbanisme!! 

Si vous avez un projet d’hébergement insolite, inscrivez-vous dès que possible à notre formation « Rendre un terrain constructible pour son projet d’hébergements insolites » pour connaître toutes les solutions possible: s’il n’y a pas de PLU, sur les zones N ou A, sur les autres zones selon les cas. 

Ce que nous voyons dans notre formation :  comment connaître votre zonage, quels arguments pour votre projet, et surtout, lorsque c’est possible, quelles solutions pour permettre l’implantation d’hébergements insolites sur des terrains qui ne sont pas prévus pour ?

Si vous êtes une collectivité ou un privé et que vous possédez un terrain qui autorise l’implantation d’hébergements insolite, contactez-nous, nos porteurs de projets recherchent en permanence!